Nederland heeft een woningtekort en tegelijk duizenden kantoren die 's avonds en in het weekend helemaal leeg staan. Dat klinkt als een voor de hand liggende oplossing: bouw die kantoren om tot appartementen. Maar de nieuwste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten iets anders zien. De ombouw van kantoor naar woning daalt al vier jaar op rij, en in 2025 zette die daling juist extra hard door.
Vier jaar op rij minder woningen uit transformatie
Het CBS meldde op 3 november 2026 dat er in 2025 in totaal 6,4 duizend woningen ontstonden door een bestaand pand te verbouwen, zoals een kantoor, winkel of schoolgebouw. Dat is 19 procent minder dan in 2024, toen het er nog 7,9 duizend waren. Het onderzoek, uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, laat zien dat dit al het vierde jaar op rij is dat het aantal transformaties daalt.
Kantoren vormen van alle panden nog altijd de grootste bron van transformatiewoningen, maar ook daar loopt het terug. In 2025 kwamen er 1.690 woningen bij in voormalige kantoorpanden, ruim duizend minder dan de 2.765 van 2024. Daarmee was goed een kwart van alle transformatiewoningen afkomstig uit een oud kantoor, tegen 35 procent een jaar eerder. Winkelpanden deden het juist iets beter: die leverden in 2025 1.253 woningen op, honderd meer dan in 2024.
Opvallend is ook dat transformatie steeds minder meetelt in het totale woningaanbod. In 2025 kwam maar 7 procent van alle nieuwe woningen uit verbouwde panden, tegen 9 procent in 2024. Nieuwbouw bleef met ruim 69 duizend opgeleverde woningen veruit de grootste bron, ook al haalt die zelf het kabinetsdoel van 100.000 woningen per jaar al jaren niet. Wil je weten hoe het daarmee staat? lees ook ons artikel over krimpende nieuwbouwhuizen.
Zuid-Holland zakt hard, Amsterdam krabbelt op
De regionale verschillen zijn groot. Zuid-Holland heeft van alle provincies nog altijd de meeste transformaties, maar het aantal daalde daar wel met 35 procent ten opzichte van 2024. Rotterdam liet de scherpste val zien: 64 procent minder transformaties, tot 335 in totaal. Ook Gelderland (meer dan een derde minder) en Noord-Brabant (30 procent minder) gingen flink achteruit.
Amsterdam is de uitzondering. Daar steeg het aantal transformaties naar 475, bijna een verdubbeling na een dip in 2024, al blijft dat nog onder het niveau van eerdere jaren. Den Haag en Utrecht bleven juist klein, met 125 en 45 transformaties, en daalden beide verder. Een bijzondere vermelding gaat naar Schiedam: daar kwam 230 van de 363 nieuwe woningen uit transformatie, veruit het hoogste aandeel van alle gemeenten.
Het braakliggende potentieel is groot
Dat er nog veel ruimte in leegstaande kantoren schuilt, is niet nieuw. Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield becijferde al in 2022 dat Nederland op dat moment 1.622 leegstaande kantoren had, waaruit minstens 11.500 woningen te realiseren zouden zijn. Van de ongeveer 2,1 miljoen vierkante meter overbodige kantoorruimte was destijds 665.000 vierkante meter direct geschikt om tot woningen om te bouwen. Die cijfers zijn inmiddels enkele jaren oud, maar ze laten wel zien dat het probleem niet zozeer gebrek aan leegstand is. Het probleem is dat die leegstand lang niet altijd op de goede plek staat, zoals op een bedrijventerrein zonder woonbestemming in de buurt.
Waarom niet elk leeg kantoor zomaar een huis wordt
Dat er zoveel kantoren leeg staan terwijl de ombouw terugloopt, komt niet doordat niemand het wil. Een leeg kantoorgebouw ombouwen tot woningen is in de praktijk ingewikkeld en duur. De draagconstructie van een kantoortoren is vaak niet gemaakt voor badkamers en keukens op elke verdieping, de verdiepingshoogte klopt niet altijd met wat voor woningen nodig is, en veel kantoorpanden staan op bedrijventerreinen waar helemaal geen woonbestemming geldt. Daar komt bij dat bouwkosten en rente de afgelopen jaren flink zijn gestegen, waardoor een verbouwing financieel minder aantrekkelijk werd dan nieuwbouw op een lege kavel.
Dat verklaart ook waarom gemeenten met veel kantoren op zichtbare, goed bereikbare plekken, zoals Amsterdam, wel vooruitgang laten zien, terwijl gemeenten met verspreide kantoorparken juist achterblijven. Benieuwd hoe de bouwsector dat gat op een andere manier probeert te dichten? Ook fabrieksmatig bouwen in een woningfabriek en 3D-geprinte koopwoningen in Eindhoven zijn pogingen om sneller en goedkoper aan nieuwe woningen te komen, zonder op een lege kavel te hoeven wachten.
Wat dit betekent voor jouw kijk op lege kantoren
Voor wie op zoek is naar een nieuwe woning is dit geen vrolijk nieuws: de route via kantoortransformatie, die een paar jaar geleden nog als veelbelovend gold, levert relatief steeds minder op. Toch is het verhaal niet overal negatief. Schiedam en Amsterdam laten zien dat het wel kan werken als een gemeente actief inzet op herbestemming en de juiste panden op de juiste plek staan. Als je de volgende keer langs een verlaten kantoorpand loopt, is de kans dus kleiner dan een paar jaar geleden dat daar snel een appartementencomplex van wordt, maar helemaal uitgesloten is het niet. Het hangt sterk af van de stad waarin dat kantoor toevallig staat.